匆忙换掉主城200平的房子，2021年常州两代人的真实买房故事！

“我建议你把现在的房子赶紧卖掉，换到东边来”
“某某公园边上说是要造个别墅项目，我打算去搞一套”
一段不长不短的春节假期，分析师在亲戚朋友的饭桌上，听到最多的话题，就是买房，当然还有卖房。
对于分析师而言，最为直接的一个感受是，随着常州房价及新房产品力的进一步提升，常州购房者的买房逻辑，比想象中的更为超前。

1分析师有一位长辈，一个小银行的行长，退休没几年，家资还算殷实。现在住在钟楼一个口碑很不错的高档社区里，房子200多平方米，社区环境也不错，邻居的条件也都不错。他在这个社区住了将近七八年了，一直觉得自己住的是常州最好的小区之一。
最近几年，这位长辈从未跟分析师主动讨论过买房的事情，一方面是觉得自己的房子够好，另一方面是真不关心这件事。
但就在去年底的时候，长辈主动给分析师打了电话，说是和家人商量了下要换房子。这令分析师大为惊讶，因为无论他自己，还是分析师，一直认为他现在的居住条件，已经没有换房的必要。
分析师和他开玩笑说，“现在都200平方米了，您还要换多大的？”
从这位长辈的身上，才终于明白，这并不是仅仅空间尺度的问题，虽然对于不少人和家庭而言，“小换大”是改善性购房的推动性需求，但还有对于另外一部分人而言，“从好换到更好”也是巨大的改善性购房的推动因素。
长辈说了一句话，分析师印象深刻，“不看新房子，不知道现在的房子都（变）这样了。”他对比他自己现在居住的房子，位置好、社区成熟、这都毋庸讳言。但是，他看上的这个新项目，在户型设计、科技智能运用、生活便利性等方面，令他开了“眼界”，也让原本没想过换房的他，下定了换房的决心。
就在前几天的饭桌上，长辈告诉分析师，“新房子定下来了，等交付之后准备把现在的房子直接卖了”。
从上一通电话到这次聚会，不过一个月左右的时间。
分析师的这位长辈买房，没有投资成分，完全就是自住需求。而推动这个需求的，居然是开发商提供的产品足够好，让他的买房需求“无中生有”。
2分析师的表妹，家在江阴，却把婚房买到了常州。
作为90后的年轻人，分析师的表妹在消费观念上较为“超前”，基本都是花的比赚得多。
她经常跟我说的一句话就是，“我唯一值得骄傲的一件事情就是，买房买的早，还买对了”。
就是这套她觉得很令她骄傲的房子，年前被她卖了。她卖房子原因是，那个曾经规划非常好的区域，现在有点看不到发展趋势了，另外她还想买个学区好一点的房子。
从她决定卖房子到卖出去，不过两个月的时间。
卖了之后她对分析师说：“没想到我也是一个享受到房地产红利的人了，几年时间这套房子赚了100万”。
当然，这句话说完没多久，分析师的这位表妹就意识到了一个严肃的问题。那就是，她这个所谓赚到的一百万，在她想要买的新房子面前，根本就不值得一提。
就在房子卖出去的一个月内，小夫妻两看了多个新房项目，最终盘算下来能买的起的，居然也只有两个。其中一个单价两万五，学区已经确定，并且学区的学校早已投用；另外一个单价两万出头，学区也还行，但学校还没造好。
前者买下来就是贷款压力大点；后者可以买一套相对大点的，也不吃力。最终两个人迅速定下了后者。
虽然距离表妹的优质学区房梦想还有一定的差距，但也算是完成了城西向城东的迁徙。
文章开头的第一句话就是出自分析师的这位表妹之口。在她眼里，如今常州城东的发展力，要高于其他区域。
3以上两个都是分析师身边最近发生的真实故事。
在这两个故事背后，是两个全新的买房逻辑：
好的产品创造新的需求

在房住不炒以及房价居高的大前提下，如果我们单纯的要从投资角度去讲买房这件事情能否获利，已经不太现实了。这就相当于在旧地图上找新道路，是不太可能的事情。

那不讲投资，常州大部分人应该也不缺房子，为何还要买房子呢？
这和手机的发展很像，在智能手机之前，没有人想到，上网、社交是可以通过手机来完成的功能。这就是“供给”的特殊性所在，很多时候，当“供给”拿出足够好的东西或产品时，用户才会意识到，原来还有这样的需求。
很长时间里，一提改善型需求，买房的和业内的朋友，想到的都是“小换大”，不管是直白的表达“不够住了”，还是学术地表达“家庭结构变化”，实际上都说的是“面积”的因素。
但是，现在，在相当多的时候里，除面积因素之外，“功能”成为了改善型需求的另一个很重要的推动因素。
举个例子，就好像现在户型上270度的采光面，是原来再好的项目中都难有的设计。而在常州最近一批入市的高端项目中，270度超大采光落地窗，三个功能空间的南向面宽，几乎都成了标配。放掉差异化竞争的问题不说，谁也不能否认，这是一种整体性功能的提升。

◎示意图
而在产品设计上，科技系统，六恒系统，智能化社区等场景的运营，已经让住宅产品的提升涵盖了硬件到软性服务。
区域价值的轮动创造新的需求
随着常州城区的扩容，区域价值的轮动成为一个不可避免的现象。
10年前的常州区域规划，更倾向于以密集的居住区来带动区域配套；而现如今，但凡优质的区域，都是以强规划和强配套来带动区域居住能级的提升。
这种区域价值轮动带来的城市红利，是直接体现在房产价值之上的。这也从内部再次驱动了购房需求。
说到底，无论是产品提升还是区域轮动，都是一种“发展”，买房这件事，也要用发展的眼光去看待了。
2021年在常州买房，看清这两个方向，才能打开新世界。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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